תהליך בחירת נציגות

רצוי כי בחירת נציגות הדיירים ומינויה ייעשו בשלב מוקדם ככל האפשר, ובכל מקרה טרם שלבי התכנון הסופי והחתימות על הסכמים עם עורך הדין ועם היזם.

1.איתור צוות מוביל

אנו ממליצים תחילה לאתר בעלי עניין נוספים בבניין, כלומר בעלי דירות עם מוטיבציה גבוהה לקדם את תהליך ההתחדשות – דיירים שיש להם זמן, אנרגיה וכישורים להוביל את התהליך יחד אתכם.

2. בניית תכנית עבודה

מומלץ לבנות תכנית עבודה עם המנהלת להתחדשות עירונית.

3. מיפוי בעלי הדירות בבניין ויצירת קשר

השלב הראשון והפשוט ביותר הוא לפנות לוועד הבית (אם קיים בבניין שלכם). אם אין ועד בית, אפשר לפנות אל מי שמשלם למנקה או לחברת החשמל או לדייר ותיק, שמכיר את מרבית בעלי הדירות. בדרך כלל, משיחה זו תוכלו לקבל הרבה מידע. ניתן לנסות ולהשיג את בעלי הדירות דרך השוכרים.

בכל מקרה, מומלץ להוציא נסח טאבו של הבניין ולהשוות אותו עם המידע שיש ברשותכם.

פעמים רבות, ישנם מספר בעלי דירות שקשה יותר לאתרם – חלקם נמצאים בחו"ל ולחלקם פרטים לא מעודכנים. אל תתנו לעובדה זו לעכב אתכם. התחילו בשיחות עם יתר בעלי הדירות ונסו לאתר אותם במקביל.

לאחר האיתור הראשוני צרו קשר, אספו את כל פרטי ההתקשרות (טלפון, מייל, כתובת), הציגו את היוזמה הראשונית ונסו להבין מה עמדתם.

4. כינוס אסיפת דיירים

יש להודיע על קיום האסיפה בהודעה אשר תכלול תאריך, שעה, מקום ואת סדר היום לאסיפה. יש לתלות הודעות על קיום האסיפה במקום בולט, למשל על לוח המודעות בכניסה (מומלץ לצלם כתיעוד)ף בתאי הדואר הפרטיים ובטלפון לבעלי נכסים שאינם מתגוררים בבניין. יש להפיץ את ההודעה לכל הפחות שבוע לפני האסיפה.  חשוב להבהיר לבעלי הדירות, שנוכחותם חיונית, שהרי הנציגות שתיבחר תייצג גם אותם.

באסיפה יוסברו בהרחבה תפקידי הנציגות, בהגדרת סוגי ההחלטות המהותיות שבהן הנציגות מחויבת לכנס את כלל הדיירים ולשתפם טרם קבלת החלטה. "החלטות מהותיות" הן החלטות המשפיעות השפעה ישירה ומשמעותית על תוצרי התכנון, על התמורה הצפויה, על העלויות העתידיות לדיירים וכן כל החלטה בעלת השפעה ניכרת על אורח החיים ועל תנאי החיים של הדיירים במהלך הפרויקט ולאחר סיומו.

באסיפה זו יוחלט על אופן העברת המידע בין הנציגות לשאר הבניין ובפרט לדיירים בעלי צרכים ייחודיים ובעלי נכסים שאינם גרים בבניין.

יש להקפיד לרשום פרוטוקול, המפרט את ההחלטות והנוכחים. בתחילת הישיבה מוצע לבחור את יו"ר הישיבה אשר ירשום את הדברים בפרוטוקול ויאשר אותו בחתימתו.

 את הבחירות לנציגות יש לקיים באופן דמוקרטי. כל מי שמעוניין מבעלי הדירות להציג את מועמדותו לנציגות יכול לעשות כן, בתנאי שהוא מוכן לקחת על עצמו את האחריות הנגזרת מהתפקיד ולהקדיש את הזמן הנדרש לכך.

לאחר בחירת הנציגות יחתמו בעלי הנכסים על כתב הסכמת הנציגות (לינק: להורדת כתב ההסכמה- עמוד מסמכים וקישורים חשובים), והנציגים יחתמו על התחייבות חברי נציגות הבניין המשותף (לינק: להורדת כתב ההתחייבות- עמוד מסמכים וקישורים חשובים). מומלץ כי כתב ההסכמה יבהיר כי הדיירים לא יוכלו לבוא בכל טענה או דרישה כלפי חברי הנציגות, בתנאי שחברי הנציגות פעלו בתום לב ובסבירות.

דיירי הדיור הציבורי הינם זכאים לבחור ולהיבחר אך כתב ההסכמה יכנס לתוקף רק לאחר החתמת 51% מבעלי הנכסים, ויהיה בתוקף עד לבחירות הבאות. דיירי הדיור הציבורי לא יהיו בעלי זכות הצבעה בהחלטות בנושאי קניין או החלטות בעלות השלכה כלשהי על הוצאה כספית מצד בעלי הנכסים. כמו כן, חשוב לשים לב כי מרבית הנציגים עם בעלי הנכסים גם בבניינים או בכניסות שיש בהם רוב של דיירי הדיור הציבורי.

פרוטוקול מפגש בחירת הנציגות וכן כתב ההסמכה החתום יפורסמו לכלל הדיירים.

5. השלמת הסכמות לנציגות

במידה והאסיפה לא כללה את רוב בעלי הדירות בבניין יש להשלים את הכמות הנדרשת ליצירת רוב לנציגות מוסמכת. את ההשלמה ניתן לבצע בקיום אסיפה נוספת או בשיחה פרטנית והחתמה על מסמך ההסמכה המקורי לנציגות או לצרף כנספח את כתב המינוי וההסכמה לדיירים שלא נכחו באסיפה (לינק: להורדת כתב ההסכמה- עמוד מסמכים וקישורים חשובים).

עקרונות פעולה והמלצות לנציגות הנבחרת

  • עוצמתה של התארגנות: כאשר אתם פועלים יחד אתם חזקים יותר וגדל הסיכוי למימוש תכנית המיטיבה עמכם.
  • חשיבות ההתקשרות עם אנשי מקצוע: בחרו היטב אנשי מקצוע מיומנים ואיכותיים, שילוו אתכם בשלבים השונים.
  • סבלנות: התחדשות עירונית היא "ריצה למרחקים ארוכים." חשוב לשמור על הסבלנות ולהיות מעורבים ככל האפשר בשלבים השונים בדרך.
  • מידע: ככל שיהיה בידיכם יותר מידע רלוונטי, תוכלו לעמוד על זכויותיכם בתהליך ולהשפיע במסגרת האפשרויות הקיימות.
  • הנציגות יכולה להשתנות במהלך השנים – אנשים פורשים ואחרים נבחרים במקומם.
  • הגעה להסכמות: תמיד רצוי לנסות למצוא את הדרך להגיע להסכמה. התנגדויות עשויות לשמש כלי להרחבת נקודת המבט, אך הקשבה וניסיון מסייעים למצוא פתרונות מוסכמים והן מיטיבות את התהליך ומפשטות אותו. שימרו על תקשורת מכבדת ופתוחה, שבמסגרתה יישמעו כל הצרכים וייעשה המרב למציאת עמק השווה בין בעלי העניין השונים.
  • עדכון: הקפידו על עדכון שוטף של כל פעילות הנציגות לכלל בעלי הדירות.
  • קבלת החלטות: החלטות מתקבלות בישיבות מסודרות. יש לתעד בסיכומי דיון את ההחלטות ולהפיץ את המסמך לכל הדיירים.
  • פעילות הנציגים חייבת להתבסס על התחייבות לשקיפות מלאה, לאמינות וליושר. כדי לשמר אמון ושקיפות לאורך זמן, מומלץ לבנות הסכמות ברורות בין הוועד הנבחר לבין דיירי הדירות כבר בתחילת הדרך לגבי העברת המידע הנדרש.
  • אין לקיים פגישות עצמאיות או פרטיות עם מי מהגורמים ללא ידיעת כלל חברי הנציגות.
  • על מנת שניתן יהיה להגיע למימושו של פרויקט יש להבין כי החלטות הנציגות הנבחרת מחייבות את כלל הדיירים.