למה צריך עו"ד? ובאיזה שלב אמורים למנות?

תפקיד עוה"ד בעסקה הוא ייצוג משפטי על בעלי הדירות כקבוצה בקשר לפרויקט. מומלץ כי בכל פרויקט של התחדשות עירונית יהיה עורך דין אחד מייצג עבור כל בעלי הדירות. עליו להיות מוסכם על כל בעלי הדירות, שייפו את כוחו (באמצעות ייפוי כח מתאים) לפעול מטעמם ולייצגם בפרויקט. יש אפשרות לקדם פרויקט עם יותר מעו"ד אחד, אך הליכה משותפת עם עורך דין אחד מגדילה את הסיכוי להתממשות הפרויקט.

אנחנו ממליצים לא לחתום על חוזים או מסמכי הסמכה מכל סוג או יפויי כוח כלשהם ללא ליווי של עורך דין מטעם בעלי הדירות.

המלצות כלליות בטרם התקשרות עם עורך דין

  • הגדירו מראש את הקריטריונים החשובים לכם בעו"ד- הצעת מחיר, ניסיון, משרד מוכר וכד' .
  • בחנו כמה חלופות: מומלץ לערוך "מעין מכרז" ולבחון מספר מועמדים לתפקיד.
  • בדקו שעורך הדין הוא בעל ניסיון מוכח בתחום ורצוי שייצג בעבר גם דיירים (ולא רק יזמים). במקרה שמדובר במשרד עורכי דין, בדקו מי עוה"ד שאמור לטפל בפרויקט מטעם המשרד ודרשו שמי שהוצג לכם הוא מי שייצג את הדיירים בפרויקט, כמפורט בהמשך.
  • דרשו לקבל פרטים של דיירים עמם עבד בעבר על מנת לשמוע המלצות ממקור ראשון.
  • וודאו כי עו"ד הוא עצמאי ואינו מקושר לאנשי מקצוע אחרים.
  • עורך הדין הוא שלכם ומטעמכם ועליכם לבחור אותו. בנוסף לכך, בהסדר הייצוג שייערך מול עורך הדין יש לקבוע, כי הוא מייצג את הדיירים בלבד וזאת אף אם סוכם שהיזם יעמיד לדיירים את הכספים לצורך מימון את שכר טרחת עורך הדין. [לפי כללי האתיקה עוה"ד חייב להתקשר עם הדיירים בלבד. היזם יכול לממן את שכר הטרחה עבור הדיירים.]
  • אנו מדגישים כי היזם אינו יכול למנות לכם עו"ד אשר ייצג אתכם- אתם ורק אתם צריכים לבחור עו"ד.

תפקידי העורך דין מטעם הדיירים

תפקיד עו"ד בעסקאות התחדשות עירונית הוא בראש ובראשונה לייצג את האינטרסים של הדיירים בהסכמים מול היזם, למקסם עבורם את התמורה, להגן על הדיירים מפני מצבי סיכון וכן לעקוב אחר מימוש ההסכם בפועל.

תפקידיו המלאים של עו"ד הדיירים מופיעים בנספח ד'  אך נציין כמה תפקידים עיקריים:  

  1. להסביר לכם את המשמעות המשפטית של המסמכים שעליהם אתם מתבקשים לחתום בזמן התהליך.
  2. לסייע בגיבוש עמדות הדיירים במשא ומתן מול היזם.
  3. להשתתף בישיבות הדיירים ולהציג במסגרתן את הנושאים המשפטיים שעומדים לדיון.
  4. לייצג את הדיירים במשא ומתן מול היזם/הקבלן המבצע את הפרויקט ולוודא כי ההסדרים הקבועים בהסכם מול היזם מבטיחים, במידת האפשר, את האינטרסים של הדיירים, בכלל זה בכל הקשור לדרישה להעמדת ביטחונות וערבויות  על ידי היזם.
  5. להחזיק ייפויי כח מטעם היזם אשר מאפשר למחוק הערות אזהרה ומשכנתאות שיירשמו לטובת היזם על זכויות הדיירים, וזאת במקרים בהם לפי ההסכם זכאים הדיירים למחוק את אותן הערות או משכנתאות, וכן להחזיק ערבויות ובטוחות המיועדים להגן על הדיירים, הכל כפי שיסוכם בהסכם בין הדיירים ליזם.

הסדר ייצוג ומסמך ייפוי כוח

בשלב הראשון יש לערוך הסכם ייצוג ושכר טרחה, אשר מגדיר את תפקידי עורך הדין, את שלבי התהליך השונים ואת ההסדרים העקרוניים לגבי שכר הטרחה שלו. יש צורך להכין מסמך לפיו הדיירים מייפים את כוחו של עורך הדין לייצגם בתהליך, כך שהוא יוכל לפעול בשמם מול היזם.

אופן התשלום וחובת הנאמנות

בדרך כלל מקובל ששכרו של עורך הדין של הדיירים מכוסה על ידי היזם. לפיכך, יש לקבוע מול עורך הדין מה הסדר שכר הטרחה ולוחות הזמנים לקבלת התשלום אותם יקבל מהיזם. יש לוודא שפרטי שכר הטרחה לעורך הדין יופיעו בצורה מסודרת בתוך חוזה הדיירים עם היזם.

וועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין הסדירה בהחלטה (את4/14) את עניין תשלום שכרו שלך עוה"ד המייצג בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית.

מצ"ב לעיונכם החלטת ועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין, בעניין תשלום שכרו של עוה"ד המייצג בעלי דירות בתמ"א 38. 

אלה עיקריה:

  1. אסור לעורך דין המייצג את הבעלים לייצג גם את היזם.
  2. עורך דין המייצג את הבעלים יתקשר בהסכם להסדרת שכרו אך ורק עם לקוחותיו – הבעלים, גם כאשר יש התחייבות של היזם לשלם את ההוצאות של עורך הדין, ההתחייבות היא כלפי בעלי הדירות ולא כלפי עורך הדין שמייצג אותם.
  3. עורך הדין לא ינהל עם היזם משא ומתן לגבי שכר טרחתו ולא ייצג את הבעלים במשא ומתן כזה, שתכליתו לדון בשכר טרחת עורך הדין עצמו.