אז מה עושים מכאן?

בין שפנה אליכם יזם וביקש להחתים אתכם ובין שתרצו לקדם יוזמה בעצמכם, אנו מנחים לפנות אלינו בכדי לבדוק את הסטטוס התכנוני של הכתובת והאם התקבלה פניה של היזם לפורום התחדשות התחדשות עירונית.

לימוד הנושא ובדיקה ראשונית- אלה שלושת ההיבטים שצריך לבדוק:

ההיבט התכנוני

כדי לבחון אם מבחינה תכנונית אפשר לעשות פינוי–בינו או תמ"א 38 בבניין שלכם, ראשית עליכם לוודא מה המדיניות התכנונית הרלוונטית לבניין שלכם, לפי תוכנית המתאר העירונית שהגדירה את השטח להתחדשות עירונית או בתוכניות האב השכונתיות שנמצאות בתהליך הכנה.

פירוט על המדיניות התכנונית בנושא התחדשות עירונית בעיר אפשר למצוא במסמך המדיניות להתחדשות עירונית. תוכלו גם להתייעץ עם המנהלת להתחדשות עירונית – אנו נספק לכם מידע כללי וראשוני בנושא.

אם לא ניתן לקדם פינוי–בינוי או תמ"א 38 בבניין שלכם – תדעו זאת כבר בשלב ההתחלתי, עוד לפני שהשקעתם זמן ומאמץ בארגון התושבים.

מה צריך לשאול?
האם מיקום הבניין שלי תואם למדיניות העירונית להתחדשות עירונית?
מה המדיניות התכנונית מאפשרת בבניין שלי?

כמו כן, תקבלו הנחיות נוספות כיצד להתקדם בתהליך.

ההיבט הכלכלי

אחד התנאים החשובים להצלחתו של פרויקט, הוא היותו ישים מבחינה כלכלית וכדאי ליזמים או לקבלנים. ההיתכנות הכלכלית נקבעת, בין השאר, על פי ערך הקרקע באזור והיחס בין מספר הדירות הקיימות למספר הדירות החדשות, שמתווספות לבניין. כדי שפרויקט התחדשות עירונית יהיה כדאי, הן ליזם המקים אותו והן לתושבים, עליו להוסיף יחידות דיור ביחס למספר יחידות הדיור הקיימות. יחס זה נקרא מכפיל ציפוף.

לדוגמה, אם בבניין מסוים יש 20 דירות ובפרויקט החדש מוצעות 100 דירות, הרי מכפיל הציפוף הוא 1:5 – על כל דירה קיימת ייבנו 5 דירות חדשות.

הגורם המשפיע ביותר על מכפיל הציפוף יהיה ערכי הקרקע של הדירות החדשות. ככל שמחירי הדירות החדשות באזור יהיו גבוהים יותר – כך מכפיל הציפוף יהיה נמוך יותר ולהיפך.

חשוב לבדוק אם יש התאמה בין מספר הדירות הנדרשות כדי להגיע להיתכנות כלכלית, לבין מספר הדירות האפשריות על פי המדיניות העירונית (נתונים שנמסרו בשלב בדיקת ההיתכנות התכנונית מטעם המנהלת להתחדשות עירונית). כלומר, האם אפשר "להכניס" את כמות יחידות הדיור שצריך למתחם? או האם המספר עולה על המדיניות ומתקבלת צפיפות חריגה? חשוב לציין שבבאר שבע, כמו בהרבה ערים אחרות בארץ, לרוב אין התאמה והמסקנה היא שהפרויקט אינו כדאי כלכלית. במצב כזה עומדות בפני היזם והדיירים כמה אפשרויות:

  1. להמתין לימים טובים יותר.
  2. לבחון שינוי של גבולות המתחם כדי לכלול בו בניינים בצפיפות נמוכה יותר וכך לנסות לאזן את רמת הצפיפות בפרויקט החדש.
  3. לצמצם את התמורות לדיירים ואת מפרטי הדירות.
  4. להתייעץ עם מנהלת התחדשות עירונית בנוגע לפתרונות אפשריים אחרים. 

איך קובעים כמה יחידות דיור צריך להקים כדי שהפרויקט יהיה רווחי?

כדי להעריך את הכדאיות הכלכלית של פרויקט נדרשים היזמים, בשלב מוקדם של התהליך, להכין דוח כדאיות כלכלית בהתאם לתקן 21 (תקן שקבעה מועצת השמאים במשרד המשפטים במיוחד לפרויקטים של פינוי–בינוי). הדוח יוגש לעירייה וללשכת התכנון המחוזית לבחינה. בדוח זה יפרט היזם את מספר הדירות הקיימות בפרויקט, את מספר יחידות הדיור המבוקש, את עלויות התכנון, הבנייה, הפינוי, ההריסה, האגרות וכל עלויות הקמת הפרויקט החדש. כמו כן יציין היזם את ההכנסות הצפויות לו כתוצאה ממכירת הדירות ואת התמורה לדיירים הוותיקים (דירות התמורה + תשלום שכירות בתקופה הבנייה + ערבויות וביטחונות). פירוט זה יאפשר למוסדות התכנון להבין מהי הרווחיות של היזם בפרויקט ולהעריך נכונה מהו מספר הדירות שיש להקים בפרויקט כדי שהוא יהיה רווחי.

תקן 21 מגדיר טווח רווחיות רצוי לפרויקט. בשלב ההתחלתי, כאשר הפרויקט עדיין בחיתוליו, על הרווחיות להיות בטווח של 25%–30%, שכן מרכיב הסיכון גבוה. בשלב אישור התוכנית טווח הרווחיות הנדרש יורד ל-18%–25%.

המנהלת להתחדשות עירונית מציעה סיוע בבדיקה כלכלית ראשונית עבור פרויקטים לפינוי–בינוי באמצעות המחשבון הדינמי.

בדיקת כדאיות כלכלית בפרויקטים של תמ"א 38 יכולה להתבצע על ידי שמאי מקצועי מטעם הדיירים או מטעם יזם.

ההיבט החברתי

לאחר שמצאתם כי המדיניות התכנונית מאפשרת פרויקט בבניין שלכם וכי יש לו היתכנות כלכלית, מומלץ להמשיך לבדיקת ההסכמות בקרב בעלי הדירות בבניין. אתרו מספר רב ככל האפשר של בעלי דירות בבניין שלכם ושוחחו איתם על הנושא. נסו להבין מה הלך הרוח של הדיירים ואם יש מתעניינים נוספים בתהליך פינוי–בינוי מלבדכם. אם רבים מהם אינם מעוניינים ייתכן שנכון לסיים כאן את התהליך.

אם יש נכונות מצד חלק ניכר מהדיירים – כדאי להמשיך ולקדם את התהליך. ייתכן שיש בעלי דירות שישתכנעו בהמשך הדרך. בכל מקרה, זהו גישוש ראשוני בלבד ואין זה מומלץ לפזר הבטחות לפני שתדעו מהן האפשרויות המציאותיות להתחדשות עירונית בבניין שלכם.

מומלץ מאוד לבדוק האם קיימת ההתכנות תיכונית לקידום פרויקט ורק לאחר מכן לפנות לבנית הסכמות בקרב דיירי הבניין

רוב נדרש לקידום פרויקטים להתחדשות עירונית:

פינוי–בינוי

כדי להתחיל במימוש עסקת הפינוי–בינוי דרושה הסכמה של כל בעלי הדירות בבית משותף.

על פי חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006, כאשר רוב מיוחס (80%)* מבין בעלי דירות מסכים לעסקה וחתם על הסכמי מכר, אך בעל דירה באותו הבניין מסרב סירוב לא סביר לעסקה, רשאי הרוב המיוחס להגיש נגד "בעל הדירה המסרב" תביעה ולבקש מבית המשפט אחת משתי החלופות האלה:

  1. לאשר את העסקה ולמנות עורך דין או רואה חשבון שיחתום במקום הדייר המסרב;
  2. לתבוע נזיקין את המיעוט המסרב.

וזאת בתנאי שהמתחם הוכרז כמתחם לפינוי–בינוי (עבר את אישור הועדה המחוזית).

תמ"א 38/1

כדי להתחיל במימוש עסקת החיזוק והעיבוי דרושה הסכמה של כל בעלי הדירות בבית משותף.

על פי חוק המקרקעין (חוק חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008, אם יש הסכמה של 66% מבעלי הדירות והרכוש המשותף בבניין, אפשר לפנות למפקח על המקרקעין כדי  שיאשר את העבודות.

תמ"א 38/2

כדי להתחיל במימוש עסקת הריסה ובנייה מחדש, דרושה הסכמה של כל בעלי הדירות בבית משותף.

על פי חוק המקרקעין (חוק חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008, אם יש הסכמה של 80% מבעלי הדירות והרכוש המשותף בבניין, אפשר לפנות למפקח על המקרקעין כדי שיאשר את העבודות.